10 mýtov o obchode s nehnuteľnosťami
Mýty sú v akejkoľvek spoločenskej oblasti, ich pôvod je anonymný, veľmi ľahko šíriteľný. Vznikajú spontánnou projekciou kolektívnych predstáv príslušníkov našej spoločnosti – sú odzrkadlením ich uspôsobenia - do sveta.
Mýty majú sociomorfnú podobu, pri ktorej platí predstava uniformity – najmä nerozlíšenie javov od skutočnej reality a praxe. V mýtoch človek žije tak, že nekladie otázky, lebo mýty sú svetom, v ktorom sú odpovede hneď jasné a zodpovedané pred otázkami.
Pokiaľ však ľudia kvôli mýtom o obchode s nehnuteľnosťami prichádzajú o čas a peniaze, alebo prichádzajú k rôznym neutešeným pocitom, potom je namieste mýty vyvrátiť:
1. Dám svoju nehnuteľnosť do viacero realitných kancelárií, budem mať viac ohlasov, alebo skôr ju predám
Výsledok je taký, že nehnuteľnosť sa predáva za rôzne ceny a s rôznymi úžitkami, realitné kancelárie spravidla inzerujú na rovnakých miestach a kupujúci je potom zmätený – nehnuteľnosť sa stáva opozeranou a nakoniec je z nej ležiak, pričom predávajúcemu vzniká neprehľadná situácia – kedy zabúda komu čo sľúbil.
Pritom stačí, keď si predávajúci nájde jednu realitnú kanceláriu a to buď na osobné referencie alebo sám po oboznámení sa prezentáciou predaja nehnuteľností predmetnej realitnej kancelárie, tiež po osobnom rozhovore so zástupcom realitnej kancelárie. V osobnom rozhovore by mal dostať jasne formulované odpovede, čo a v akom časovom horizonte môže očakávať, kde a ako bude jeho nehnuteľnosť prezentovaná, výšku provízie pre realitnú kanceláriu a ďalšie odpovede na individuálne otázky.
Taká jedna, predávajúcim vybraná kancelária, urobí pre neho všetky kompletné služby a vyvinie maximálne úsilie pre spokojnosť predávajúceho, za vloženie maximálnej dôvery môžeme očakávať minimálne sklamanie.
Treba mať tiež na pamäti, že vážni záujemcovia o nehnuteľnosti denne prehliadajú internet a nové ponuky veľmi dobre poznajú a stačí im ich vidieť len v jedenej podobe od jednej realitnej kancelárie.
2. S nákupom ešte počkám, všade píšu a hovoria, že ceny ešte klesnú
Takto paušalizovať je určite mylné a zavádzajúce. Ceny sa líšia najmä podľa lokality a k rôznym nehnuteľnostiam sa v rôznom čase trh chová rôzne. Ľudia chcú špekulovať, vyjednávať si na základe týchto výrokov zľavu, treba však rozlišovať typ nehnuteľnosti aj lokalitu a to býva základným kameňom úrazu.
3. Je kríza a nepredáva sa
Tento dojem vzniká v čase kedy ponuka prevyšuje dopyt, zdá sa, že trh stojí. Ale pravdou je, že sa predáva pri dobre nastavených cenách vzhľadom na technický stav nehnuteľností a ich atraktívnosť z pozície lokality pri sledovaní súčasných novovznikajúcich trendov.
4. Najlepšia realitná kancelária je tá, ktorá chce najmenšiu províziu
Na toto je odpoveď v jednom úsloví – ´chce za málo peňazí hodne muziky´ a všetci vieme, že opakom je pravda a za kvalitu sa oplatí primerane zaplatiť, pretože žiaden odborník nebude odvádzať kvalitnú prácu respektíve kvalitné služby za podradné ceny a pri podrobnejšom preskúmaní by sme zistili, že pri štandardne poskytovaných službách realitných kancelárií sú aj isté náklady spojené so službami → evidencia a propagácia nehnuteľností, právne služby (vypracovanie rôznych zmlúv - zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva) návrh na vklad, vypracovanie znaleckých posudkov, poradenský servis, prehliadky, zaistenie finančného servisu, pravidelný informačný servis o stave zákazky, nadštandardná inzercia, prezentácia v tlači, na internete a náklady súvisiace s prevádzkou kancelárie a fungovaním realitných maklérov (náklady na telefón, pohonné hmoty) vrátane povinných odvodov štátu. V prípade, že niekto ponúka služby za najnižšie provízie, zrejme musí neprimerane ukrajovať (alebo vôbec nevynakladať ) z nákladov na služby a tým sa právom môžeme domnievať, že o komplexných realitných službách pri podozrivo nízkych províziách nemôže byť ani reči. Optimálna výška provízie sa pohybuje v rozmedzí 3 – 5 % z ceny predmetnej nehnuteľnosti.
5. V realitnej kancelárii budem platiť poplatok aj keď nehnuteľnosť nepredám
Dôveryhodná realitná kancelária nevyberá žiadne poplatky vopred a k uhradeniu provízie dochádza až po uskutočnení obchodného prípadu, to že sa skladá blokovací depozit kupujúcim nehnuteľnosti, neznamená úhradu provízie. Blokovací depozit slúži k preklenutiu času, kedy sa nehnuteľnosť zablokuje – prestane sa ponúkať – a pristúpi sa k vypracovaniu potrebných zmlúv a úkonov vedúcich k samotnému prevodu práv nehnuteľnosti, vrátane prefinancovania nehnuteľnosti so skutočným zabezpečením vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti.
6. Navýšim cenu, vždy ju môžem znížiť
Ceny sú dané aktuálnou situáciou na trhu a neovplyvní ju ani realitný maklér, ani predávajúci. Dnes majú záujemcovia o kúpu nehnuteľností oveľa väčší prehľad ako kedykoľvek predtým, najmä porovnaním cien ponúkaných nehnuteľností na internete. Predražená nehnuteľnosť sa stáva opozeranou a tak sa umelo naťahuje čas jej predaja.
7. Pýtal som sa a viem, že úver dostanem
Zvlášť dnes, kedy bankové inštitúcie sprísnili podmienky pre hypotekárne podmienky je dobré si overiť u hypotekárneho poradcu všetky relevantné parametre pre poskytnutie úveru (vlastné príjmy, pravidelné výdavky, znalecký odhad zakladanej nehnuteľnosti...)
8. Predám si to sám, práca realitnej kancelárie je zbytočná, len nájdu kupca a to je všetko
„Len nájsť kupca“ je len prvá fáza realitného obchodu. Oveľa dôležitejšia je druhá fáza, kedy prichádza k vypracovaniu a k podpisom kúpnej zmluvy, podaniu návrhu na vklad a aby deklarované vyplatenie predajnej ceny sa aj skutočne zrealizovalo a finančné prostriedky boli poukázané na účet predávajúceho, resp. do jeho vlastných rúk. Treba mať aj na pamäti, že často krát si kupec dodatočne rozmyslí svoje rozhodnutie alebo zistí, že buď to nemá dostatočné finančné krytie alebo sa mu vyskytnú iné prekážky resp. dodatočne zistené skutočnosti, ktoré znemožnia alebo odradia od skutočne zrealizovaného obchodu.
9. Nebudem kupovať cez realitnú kanceláriu, zbytočne preplatím nehnuteľnosť
Opäť chceme šetriť, kde to skutočne nie je na mieste, pričom sa snažíme hrať na profesionálov a všetkému rozumejúcich ľudí. Vyvstáva tiež otázka, či radšej nezarobiť na tom, čomu rozumiem a zaplatiť zato, čomu nerozumiem, resp. nebudem sa vydávať na už inými profesionálmi preskúmanú pôdu, aby som objavil už dávno objavené, praxou overené.
10. Najskôr pochodím a popozerám nehnuteľnosti a potom budem predávať tú svoju
Ľudia majú nadhodnotené predstavy o svojich nehnuteľnostiach a podhodnotené predstavy o nehnuteľnostiach iných. Nazdávajú sa, že práve na ich nehnuteľnosť čakajú záujemcovia v rade a iných nehnuteľnosti budú na nich čakať až si oni dajú dokopy finančné prostriedky. Pritom len zabíjajú nielen svoj čas, ale aj čas realitných maklérov a predávajúcich.