KÚPNA ZMLUVA: prevod vlastníctva k nehnuteľnosti

Kúpna zmluva (ďalej KZ) pri predaji nehnuteľnosti má zákonom (Občiansky zákonník - OZ) určené náležitosti. V prípade, že by niektoré náležitosti chýbali, kataster môže vklad prerušiť alebo úplne zamietnuť. KZ ochraňuje práva a ukladá povinnosti medzi predávajúcimi a kupujúcimi.
 KZ musí mať písomnú formu, musí byť pomenovaná (Zmluva o prevode vlastníctva) a mala by obsahovať dostatočne presné určenie strán a prevádzanej nehnuteľnosti.
 
 NÁLEŽITOSTI KZ
 
 1. PREDMET KÚPY
 
 Je to vec, ktorú má predávajúci odovzdať kupujúcemu. Ide o všetky objekty, ktoré sú spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, čiže veci, byty, nebytové priestory a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty (§118 OZ).
 
 Prevod vlastníctva na základe kúpnej zmluvy sa vzťahuje aj na príslušenstvo veci. Príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali (§121 OZ). Zmluvne je možno prevod príslušenstva veci vylúčiť.
 
 2. KÚPNA CENA
 Kúpna cena môže byť určená viacerými spôsobmi:
 
 a.) presne stanovenou sumou
 b.) stanovením postupu alebo údajov podľa ktorých je možné určiť kúpnu cenu
 c.) účastníci kúpnej zmluvy môžu zmocniť určitú osobu k stanoveniu ceny
 
 3. vyjadrenie záväzku predávajúceho odovzdať predmet kúpy a záväzku kupujúceho predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu
 
  PRÁVA A POVINNOSTI STRÁN
 
 
 a.) POVINNOSTI PREDÁVAJÚCEHO
 
 1. povinnosť odovzdať predmet kúpy
 
 Je splnená ak predávajúci fyzicky odovzdá vec kupujúcemu.
 Táto povinnosť musí byť uskutočnená v dobe stanovenej v zmluve. Ak nie je stanovená, má byť vec odovzdaná bez zbytočného odkladu. Predávajúci môže odoprieť odovzdanie veci, ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu včas (§ 591). Včasné splnenie povinnosti odovzdať predmet kúpy môže nastať aj odoslaním na miesto určenia alebo splnenia (§ 594 OZ).
 Predávajúci je povinný odovzdať vec v mieste plnenia. Miesto môže byť stanovené zmluvne, ak nie je, je miestom odovzdania bydlisko predávajúceho (FO) alebo jeho sídlo (PO). O nákladoch spojených s odovzdaním predmetu kúpy viď § 593 OZ.
 
 2. povinnosť previesť vlastnícke právo k predmetu kúpy na kupujúceho
 
 Uzavretím kúpnej zmluvy ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, vzniká len povinnosť predávajúceho previesť vlastnícke právo na kupujúceho. Hovoríme o tzv. dvojfázovosti prevodu vlastníckeho práva. Kúpna zmluva je len právnym dôvodom prevodu vlastníckeho práva.
 
 Spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva sa líši v závislosti na tom, či ide o vec hnuteľnú alebo nehnuteľnú.
 
 Nehnuteľnosti – vlastnícke právo sa nadobúda tým, že je kupujúcemu zapísaný vklad vlastníckeho práva do katastru nehnuteľností. Právne účinky nadobudnutia vlastníckeho práva sa vzťahujú už ku dňu, kedy bol návrh na vklad doručený príslušnému katastrálnemu úradu. V prípade, že sú predmetom zmluvy nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom evidencie v katastri nehnuteľností dochádza k nadobudnutiu vlastníckeho práva už samotným uzavretím zmluvy.
 
 Veci hnuteľné – vlastnícke právo nadobúda kupujúci prevzatím veci od predávajúceho. Môže ísť aj o prevzatie symbolické.
 
 V § 601 OZ je upravená tzv. výhrada vlastníctva, ktorá hovorí o tom, že ak má vlastníctvo k predanej hnuteľnej veci prejsť na kupujúceho až po zaplatení ceny, musí sa táto výhrada dohodnúť písomne.
 
 b.) POVINNOSTI KUPUJÚCEHO
 
 1. povinnosť prevziať veci (spolupôsobenie pri odovzdaní veci)
 
 2. zaplatenie kúpnej ceny v stanovenej dobe a stanovenom mieste
 
 Doba a miesto zaplatenia kúpnej ceny môžu byť dohodnuté v kúpnej zmluve v rámci platobných podmienok, inak sú podporne stanovené v zákone. Ak nie je zmluvne stanovené odlišne, OZ ukladá povinnosť zaplatiť „bez zbytočného odkladu“ v § 591. § 567 ods. 1 upravuje podporne miesto platenia.